토지 부동산 경매절차 법원경매정보 및 농지취득자격증명

오늘은 부동산경매절차 중 토지에 대해서 알아보려고 한다. 더불어 법원경매정보 활용하는 방법과 토지 취득 시 꼭 알아두어야 하는 농지취득자격증명까지 굵고 가보기로 하자

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토지경매, 법원 경매 정보 활용하라

경매가 진행 중인 물건의 정보는 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서 확인할 수 있다.

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하지만 대개는 스피드옥션, 굿옥션 등의 사설 경매사이트를 이용한다. 이러한 곳은 유료지만 경매는 물론 공매 물건정보까지 제공하고 나름 권리분석까지 해놓아 물건에 대한 정보를 보다 쉽게 파악할 수 있다.

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하지만 초보자라면 무료 사이트로도 충분한 정보를 얻을 수 있다. 법원경매정보 사이트를 기준으로 토지 경매정보를 알아보자.

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물건 검색은 날짜를 정해서 최소 일주일에 한두 번 1~2시간씩 꾸준히 하는 게 좋다. “시간 될 때 한 번에 몰아서 해야지." 하면 좋은 물건을 찾을 수 없다.

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경매에 익숙해질 때까지는 짧더라도 꾸준히 검색하는 게 좋다.

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관심물건 선정하기

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전국 곳곳의 토지 물건이 경매로 올라온다. 그래도 자신의 관심지역 위주로 물건을 선정하는 게 좋다. 관심지역은 평소 꾸준히 정보를 업데이트하고 있는 곳이니 시세나 입지 등을 바로 파악할 수 있기 때문이다.

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법원경매정보 중에서 물건상세검색 메뉴에서 원하는 관심지역을 입력하고, 용도의 분류는 ‘토지’를 체크한 후 확인을 누른다.

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진행 중인 경매물건들이 나열되는걸 볼 수 있다

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권리분석하기

수많은 물건을 일일이 다 검색하고 확인하려면 시간이 꽤 걸린다. 그래서 일단 권리분석을 해서 옥석을 가려내는 작업이 필요하다.

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유료 경매정보 사이트에서는 등기권리를 한눈에 볼 수 있는 서비스를 제공한다. 여기에 간단한 권리분석까지 제공하는 곳도 있다. 이를 참고하여 물건을 가려낸다.

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경매로 나오는 물건의 등기부등본에는 가압류, 압류, 근저당 등 여러 가지 권리가 설정되어 있다. 이런 권리들은 등기부등본에 기재된 일정 시점의 권리를 기준으로낙찰을 받을 경우 말소되는 권리와 낙찰자가 인수해야 할 권리로 나뉜다. 그 권리를 기준권리라고 한다.

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간단히 말해 권리분석은 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 확인하는 과정이다. 인수를 한다는 건 낙찰자가 따로 돈을 더 내야 한다는 뜻이다. 입찰가 외에 추가로 돈이 드는 만큼 주의해야 한다. 이렇듯 권리분석을 하면 상당수의 물건이 걸러진다.

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권리분석을 통과한 물건을 하고자 한다면,

이때 우선순위를 두면 효율적이다.

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1단계: 포털 지도 서비스로 물건의 입지 확인

2단계: 감정가와 시세 비교(지목과 용도 등 확인)

3단계: 권리분석 확인

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1단계: 포털 지도 서비스로 물건의 입지 확인

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포털 지도 서비스 확인만으로도 많은 물건을 걸러낼 수 있다. 위치는 물론 위성사진과 로드맵으로 대략의 주위 현황도 알 수 있다. 축사나 철탑과 같은 기피시설이있는지, 도로 현황은 어떤지 지도를 보고 파악하면 시간과 노력을 상당히 절약할 수 있다. 경매정보 사이트에는 이런 내용이 적혀있지 않다

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2단계: 감정가와 시세 비교

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지도를 통해 별다른 특이점이 없다면 그다음에는 감정가가 제대로 매겨졌는지 확인해야 한다. 경매에 올라올 때 감정가가 매겨집니다만 이는 참고사항일 뿐이다. 직접 시세를 확인해야 한다.

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앞서 말씀드렸듯이 토지의 가격은 딱히 정하기 어렵다. 도로 하나를 사이에 두고도 시세와 감정가 차이가 들쭉날쭉한다. 토지의 입지나 형태, 지목과 용도에 따라 차이가 있다. 우선 실시간 시세조회 사이트를 이용해 물건 주위 땅의 시세를 파악하고 해당 물건의 입지와 조건을 감안하여 감정가가 적정한지 파악한다.

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3단계: 권리분석 확인

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이렇게 두 단계에 걸쳐 물건을 걸러낸 후 본격적인 권리분석에 들어가면 된다. 경매정보사이트에서 제공한 권리분석을 다시 한번 꼼꼼히 검토하는 거다. 경매정보 사이트의 권리분석도 오류가 있을 수 있다. 유료 사이트라고 해서 권리분석 오류에 대한 책임을 지지 않는다. 반드시 자신이 직접 검토해야 한다.

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등기부등본을 직접 확인하고 지상권이나 유치권, 당해세 등 기준권리에 앞서는 권리나 낙찰자가 해결해야 할 권리가 있는지 확인한다.

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초보자는 권리분석을 한 후 주위 전문가에게 한번 확인을 하는 게 좋다.

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현장답사와 인적 네트워크 쌓기

권리분석을 통해 관심물건을 확정하면 현장답사를 해주는게 좋다. 관심물건이 있는 지역을 파악한다는 목적으로 동선을 짜서 충분한 시간을 가지고 현장답사를 하면 좋다.

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내가 낙찰을 받는다 해도 팔 때는 현지 부동산중개소를 거쳐야 한다. 미리 인맥을 만든다는 생각으로 부동산중개소도 들러본다. 물건에 대해 알아보는 동시에 부동산중개소를 들러 인적 네트워크를 쌓고 지역도 살피며 직접 매입할 땅이 있는지도 알아본다는 점에서 의미가 크다

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부동산 경매절차 입찰하기

경매는 해당 기일에 관할법원에 가서 직접 입찰해야 한다. 작은 소도시의 경우 관할법원이 꽤 멀리 떨어져 있는 경우가 많다. 부안의 경우 정읍법원으로 가야 하고 김제는 전주법원에서 입찰이 진행된다. 관할법원을 확인한 후 가서 입찰해야 한다.

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그러니 약간의 요령이 필요하다. 대개 월요일이나 화요일 경매법정이 열리는데 지방까지 가야 하니 직장인이 직접 참여하기는 어렵다.

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이때 해당 지역 법무사를 많이 활용하는 것도 방법이다. 입찰서류를 작성하여 밀봉한 뒤 법원앞에 있는 법무사에게 대신 입찰을 부탁하는 거다. 대개 10만 원에서 많게는 30만 원까지 비용이 든다. 낙찰을 못 받으면 그냥 날리는 돈이긴 하지만 각종 비용을 생각하면 감당하지 못할 비용은 아니다.

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부동산 경매 과정: 낙찰 후

토지경매는 주택경매와 다르게 낙찰 후에 할 게 없다. 제날짜에 잔금을 납부하면 끝난다. 단, 낙찰을 받은 땅이 농지라면 매각허가결정을 받기 3일 전까지 농지취득자격증명서를 제출해야 한다.

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농지취득자격증명서를 발급받는 데는 3~5일 걸린다. 매각허가결정까지 7일이 걸리니 서둘러야 한다.

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실제로 지인 중에 농지취득자격증명서를 제시간에 제출하지 못해 낙찰을 받고도 등기를 하지 못해 낭패를 본 경우가 있었다. 낙찰이 무효가 되고 입찰보증금만 날리게 된다.

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농지취득자격증명서

농지를 취득할 수 있는 자격을 증명하는 서류로, 농지가 있는 시군구청 주민센터 흑인 민원 24 홈페이지에서 발급받을 수 있다.

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이때 농지의 면적이 1,000㎡ 이상이라면 농업경영계획서를 첨부해야 하는데 어디까지나 계획이니 당장 농지 경영 의사가 없어도 신청이 가능하다.

토지 부동산 경매절차 법원경매정보 및 농지취득자격증명에 대해서 알아보았습니다.