민간임대아파트 입주조건 임대주택 분양 장단점 정리

아파트 이외 매물의 청약에 대해 한번 살펴보는 시간을 준비해 봤다. 첫 번째는 '민간임대 아파트' 다. '민간임대' 하면 보통은 공공임대아파트, 행복주택 같은 걸 떠올릴 텐데 전혀 다르다. 오늘은 민간임대아파트 입주조건 임대주택 분양 장단점 정리해 보는 시간을 가져본다.

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여기서의 민간임대아파트는 공공지원이 아니라 '기업형 민간임대'를 말한다. 주택의 주인이 나라가 아닌 기업이라고 생각하면 쉽다. 상대적으로 규제에서 자유롭고, 임차인에게 우선 분양할 수 있는 권리를 부여한다. 일부 사업지에서 8년 후의 분양가를 미리 확정 짓기도 한다.

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민간임대아파트 특징

민간임대는 보통 8~10년간 거주할 수 있는 권리를 청약하는데, 8~10년간은 기업 소유의 주택이었다가 그 이후에는 임차인에게 소유권이 넘어온다. 그래서 임차인 신분일 때는 취득세, 양도세, 보유세 등 낼 세금이 전혀 없고 주택수로 잡히지도 않는다. 요즘처럼 규제가 심할 때라면 다주택자에게 민간임대만 한 투자상품이 없다.

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민간임대아파트 입주조건

민간임대아파트는 우선 청약통장이 없어도 신청이 가능하다는게 공공임대와 다르다. 또한 재당첨을 따로 구분 짓지 않기 때문에 여러 번 당첨도 가능하다.

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민간임대아파트 입주조건은

1. 만 19세이상
2. 무주택 세대구성원
3. 해당지역 거주자

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이때 통상적으로 입주자 선정은 일반 모집의 경우는 추첨이고 특별공급은 소득으로 결정이 된다. 통상적으로 전년도 도시근로자 월평균 소득 100% 이하가 1순위 자격을 얻고 10%가 증가할 때마다 2순위, 3순위가 된다.

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민간임대아파트 단점

규제를 받지 않는 게 장점이지만, 같은 이유로 분양가 제한이 없어 저렴하지 않다는 게 단점이다. 그래서 무조건 계약하지 말고 옥석을 잘 골라서 청약해야 한다.

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과거 수도권에 프리미엄이 형성된 민간임대는 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘, 신광교 제일풍경채, 신방화 힐스테이트, 오송대광로제비앙, 신아산 모아엘가, 안중역 지엔하임 등이 있었다.

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분양가가 확정되어 있으면서 입지가 좋은 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘, 신광교 제일풍경채, 신방화 힐스테이트의 프리미엄은 높은 수준으로 형성된바가 있다.

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서울과 수도권의 경우 초기 민간임대인 신광교 때만 해도 민간임대가 흔치 않고 다들 잘 몰라서 경쟁률이 14:1 정도 수준이었지만, 점점 기하급수적으로 높아졌다.

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공부가 되어 있지 않으면 좋은 기회를 놓치고, 엉뚱한 기회를 잡을 수밖에 없습니다. 입지공부는 필수다. 특히 공부가 부족할수록 자꾸 싸고 좋은 걸 찾는데, 장담컨대 누구나 살 수 있는 것 중에서 싸고 좋은 건 없다.

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민간임대아파트 투자전략

청약처럼 본인의 노력과 시간을 들여 열심히 발품을 팔다가 우연히 싸고 좋은 게 발견될 수는 있어도, 아무 노력도 하지 않은 사람에게 오는 기회는 사기일 확률이 높다. 민간임대는 소유권이 나에게 완전히 넘어오기 전까지 주택 수에 포함되지 않으니 세컨드 투자로 잘 활용해 보길 바란다.

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민간임대투자 체크포인트

1. 입지분석

아파트 청약처럼 분양가 안전마진이 깔려 있는 게 아니고, 입지 자체도 좋지 않은 경우가 많다. 그래서 더 정확한 입지분석이 필요하고, 보수적으로 접근해야 한다.

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2. 확정분양가 여부

개인적으로 확정분양가인 곳에만 투자해야 한다. 분양전환될 때 주변 시세 대비 70~80%에 해준다는 곳은 솔직히 믿기 어렵기도 하고, 맞힐 수도 없는 8~10년 후의 미래를 예측하는건 부담스러울 수밖에 없다.

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3. 전매 가능 여부

전매는 대부분 가능하지만 입주 전까지 횟수 제한이 걸린 곳이 많으니 체크하고 들어가는게 좋다.

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4. 전대 가능 여부

임차인 신분으로 다시 세를 줄 수 있는 걸 '전대'라고 한다. 신광교처럼 전대가 가능하다면 나중에 전세나 월세를 줘도 되기 때문에 유연하게 운영할 수 있는 장점이 있다. 전대할 수 없는 곳이 대부분이라서 되기만 한다면 확실히 좋다고 할 수 있다.

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5. 중도금 대출보증사

주택을 갖고 있거나 대출을 실행하고 있는 사람들은 중도금 대출 보증사가 건설사 보증인지, HUG(주택도시보증공사)인지 확인해야 한다.

건설사 보증이면 기존에 소유한 주택이나 대출에 상관없이 대부분 대출이 가능하지만, HUG면 1 주택만 소유하고 있어도 대출 제한이 걸린다. 1 주택 이상인 사람들은 꼭 확인하자.

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오늘은 최근 인기가 높아지고 있는 민간임대아파트 입주조건 임대주택 분양 장단점 정리해 보았다. 부동산 하락기 초입이라 고민이 많을텐데 확실히 공부하고 진입해 보자.

민간임대아파트 입주조건 임대주택 분양 장단점 정리해 보았습니다.